大直儒玉(東側)公辦都更案 公辦都更案
大直傾斜民宅旁，危老重建續安全，打造高品質住宅區 [edited]。公告 115/3/30、申請截止 115/7/15、整合度 88.33%。
01投標決策參考
- 整合度高，地主同意比例已達 88.33% (人數) 及 90.61% (面積)，大幅超越法定門檻。
- 基地位處中山區，鄰近捷運大直站，具備優異的交通及生活機能條件，市場接受度高。
- 容積獎勵項目多元，包含危險建築(30%)、原建築容積、防災細部計畫等，有利提升開發價值。
- 第二次招商調整過條件，包含納入原容獎勵與更新估價條件，顯示主辦方有促成案件的誠意。
- 因鄰地損鄰事件驅動，住戶更新意願強烈且具急迫性，有助於加速後續流程推動。
- 土地及建物所有權人多達120位，雖然同意比例高，但後續溝通協調與整合仍相當複雜。
- 第一次招商曾因無人投標而流標，顯示原條件可能吸引力不足，本次調整後仍需審慎評估。
- 申請及履約保證金合計達7,200萬元，對投標廠商的初期資金週轉構成較大壓力。
- 共同負擔比率評分競爭激烈，需壓至39.2%以下方能獲滿分(20分)，恐壓縮合理利潤。
- 未同意戶(14人/10戶)主要訴求為分回比例過低，此爭議點可能成為後續整合的阻力。
- 高氯離子容積獎勵(30%)是否適用，尚待出資者執行鑑定，是影響最大可建容積的關鍵變數。
- 「原建築容積」的具體數值未提供，其大小將直接影響可爭取的容積獎勵上限，需核算確認。
- 鄰地工安事件對本地質的確切影響，以及是否需要額外的地質改良或特殊施工工法與成本。
- 未同意戶的具體訴求與協商底線不明，其最終整合方案與所需付出的時間及金錢成本是未知數。
- 共同負擔比率上限為44.26%，但與滿分區間(39.2%)差距大，需評估最佳投標策略與獲利平衡點。
03基地概述
| 權屬 | 面積 (㎡) | 比例 | 管理機關 |
|---|---|---|---|
| 國有 | — | —% | — |
| 市有 | — | —% | — |
| 私有 | — | 100% | 私地主 120 人 |
基地為 100% 私有產權，位於捷運大直站 500 公尺範圍內，因鄰地損鄰事件而具重建急迫性。
- 從開發角度：基地條件單純，無公有地主與複雜文資議題，但所有權人分散（120人）是挑戰。
- 從風險評估：鄰地事件雖帶來地質風險，但也創造了強烈的更新動機與急迫性，有利縮短整合時程。
- 從市場性看：基地位置優越，鄰近捷運與學校，市場接受度高，未來銷售風險較低。
04整合現況
私有 120 戶，已同意 106 戶 (88.33%)
未整合戶逐戶分析
地主整合度雖已近九成，但仍有 10 戶因不滿共負比提高而明確反對，是後續執行的主要障礙。
- 本案由北市住都中心擔任實施者，非屬公開評選委託，故不受都更條例第37條同意比例門檻限制即可送件。 §1.7.1
- 從執行風險看：雖已跨越法定送件門檻，但 10 戶明確反對者可能採取法律或行政救濟，增加執行變數與時間成本。
- 從投標策略看：出資計畫書中需提出具體的未同意戶溝通策略與誘因，以說服評選委員。
- 從財務影響看：反對理由集中在共負比，意味著投標方在共負比的報價，將直接影響後續整合難易度與自身利潤。
05共同壁與鄰地特殊議題
本案無共同壁或鄰地特殊議題。
核心議題是鄰地損鄰事件造成的基地結構安全疑慮，雖地質已穩定，但投標方需提出具體的地質改良與施工安全對策。
- 出資計畫書之營建計畫章節，需針對鄰地施工造成建物傾斜事件，提出可能遭遇之困難及因應對策。 §4.2.2
- 從成本角度：投標方需投入額外成本進行更詳盡的地質鑽探與監測，以評估潛在施工風險。
- 從技術角度：建議在營建計畫中，提出高於法規標準的擋土、連續壁工法與監測計畫，以爭取評委信任。
- 從整合策略：此事件雖是風險，也可轉化為說服地主的動力，強調由專業團隊重建的安全性與急迫性。
06容積獎勵組合
基準容積率 225%，財務模擬基準採都更獎勵 —% + 防災 —%
| 獎勵類別 | 適用 | 申請項目 / 估算 |
|---|---|---|
| 原建築容積 | ✓ | 地上層及地下層原建築容積高於基準容積者 |
| 都更基金 | ✓ | 提供經費予本市都市更新基金 |
| 危險建築 | ✓ | 耐震能力初步評估結果ID值皆小於0.35 |
| 防災型細部計畫 | ✓ | 結構安全(耐震標章), 耐候減碳(綠建築/智慧建築/能效1+級), 都市減災(透水鋪面/雨水抑制), 環境友善(無障礙) |
| 高氯離子混凝土建築物 | ✗ | — |
容積移轉：可申請
容獎組合多元，包含危險建築30%、原容等，但最具潛力的海砂屋容獎(30%)具高度不確定性，需簽約後才能鑑定。
- 從財務模型：應分情境模擬：(1)僅取得確定性容獎；(2)成功爭取海砂屋容獎。投標策略應基於保守情境。
- 從機會評估：海砂屋容獎是最大變數，但若成功，將大幅提升開發價值，是潛在的超額利潤來源。
- 從規劃風險：原建築容積的具體數值雖有認定函，但地下層能否順利納入獎勵計算，是財務評估時需釐清的關鍵。
07分回需求
—
—
權利變換
全案採權利變換，地主分回需求已透過模擬選配彙整，但超選比例高達六成，後續差額價金繳納是潛在風險。
- 地主分回房型、坪數等需求，已彙整於「分回房型需求之住戶意見彙整」，出資者應納入規劃。 §附件8
- 模擬選配統計顯示，68 戶地主（佔總戶數 63%）有多選或超選需求。 §表3
- 前述多選及超選戶，應繳納差額價金總計約 5.23 億元。 §表3
- 部分住戶對更新前 1 樓附屬地下室之估價方式有意見，需納入考量。 §2.4.6
- 從財務風險：高比例超選戶代表地主對大坪數需求強烈，但也帶來差額價金的回收風險，需評估提列呆帳準備。
- 從金融配套：出資者應主動洽談銀行專案，協助地主辦理差額價金貸款，降低違約風險。 §3.1.3
- 從產品規劃：規劃時需平衡地主的大坪數需求與市場主流產品，以利出資者分回戶之去化。
08公益設施回饋
本案無要求捐贈公益設施，所有可建容積均可用於住宅與商業規劃，有利於提升開發價值與簡化成本結構。
- 需求說明書及申請須知全文均未提及需捐贈或回饋公益設施。 §章節
- 所有獎勵容積與可建樓地板面積，均可用於規劃可分回之住宅或店鋪單元。
- 從開發效益：無需回饋公益設施，簡化了規劃與成本結構，對投標方是大利多。
- 從財務規劃：財務模型不需提列公益設施的興建與捐贈成本，可將資源集中於提升住宅品質。
- 從設計角度：可更專注於住宅產品本身與開放空間的設計，無需切割空間給公眾使用之設施。
09都市設計指引
PDF 未抽取到具體都市設計指引
都市設計要求高規格，需取得綠建築、智慧建築標章及能效 1+ 級，並符合多項北市降溫、綠化法規。
- 從營建成本：多項標章與高規格設計要求將顯著增加營建成本，需在財務估算中精準反映。
- 從產品價值：雖成本較高，但取得高階標章有助於提升建物價值與市場形象，對出資者分回戶銷售有利。
- 從專案管理：建議在建築設計階段即導入 BIM 與綠建築顧問，確保從設計到施工均符合標章申請要求。
10資格條件
資格要求為三段式，對財務能力（淨值7.3億）與技術實績（3萬平米開發+權變經驗）均有嚴格規定，有利於大型建商。
- 從競爭態勢：財務與實績門檻高，排除了中小型開發商，競爭對手將是體質健全的大型建商或財務投資人。
- 從組隊策略：允許合作聯盟，為專精不同領域（如整合、營造、銷售）的公司提供了合作機會，可藉此補強。
- 從實績認定：開發實績 3 萬平米是硬指標，若自身不足，可透過協力廠商實績合併計算，增加彈性。 §3.4.1#2(2)
11評選方式 + 共負比試算機
方式：最有利標，共負比上限 44.26%
評分配置
| 類別 | 配分 | 評分重點 |
|---|---|---|
| 公司簡介、財務與實績能力及企業社會責任 | 15 | 審查申請人團隊簡歷、實績、組織架構、成員能力及企業社會責任。 |
| 整體開發構想 | — | 審查基地分析、整體發展構想、開發時程、對周邊環境之友善規劃構想。分數可能包含在其他項目中。 |
| 建築設計 | 25 | 審查建築規劃、構造、建材、永續設計、都市設計、交通、防災等計畫。 |
| 營建計畫 | 10 | 審查工程管理、工期、品質、工安、防災應變及可能遭遇困難之對策。 |
| 管理維護計畫 | 5 | 審查更新後建物管理維護、管委會輔導、點交及保固計畫。 |
| 財務及權利變換計畫 | 15 | 審查財務計畫、資金籌措、權利分配規劃、拆遷安置及信託計畫。 |
| 簡報與答詢 | 10 | 依據合格申請人於綜合評選會議之簡報與答詢表現進行評分。 |
| 共同負擔比率 | 20 | 依據申請人於「共同負擔比率承諾書」中所載之比率對應級距給分。 |
共負比得分矩陣
| 共負比 (%) | 得分 | 狀態 |
|---|---|---|
| 38.1% | 20.0 / 20 | 滿分區 |
| 38.6% | 20.0 / 20 | 滿分區 |
| 39.1% | 20.0 / 20 | 滿分區 |
| 39.6% | 19.2 / 20 | 線性扣分 |
| 40.1% | 18.5 / 20 | 線性扣分 |
| 40.6% | 17.9 / 20 | 線性扣分 |
| 41.1% | 17.2 / 20 | 線性扣分 |
| 41.6% | 16.6 / 20 | 線性扣分 |
| 42.1% | 16.3 / 20 | 線性扣分 |
| 42.6% | 16.0 / 20 | 線性扣分 |
| 43.1% | 15.6 / 20 | 線性扣分 |
| 43.6% | 15.3 / 20 | 線性扣分 |
| 44.1% | 15.0 / 20 | 線性扣分 |
| 44.6% | 出局 | 超過上限 |
公式：依申請人承諾之共同負擔比率(R)所在級距給分，R越高分越低。R < 39.20% 得滿分20分；39.20% ≤ R < 39.75% 得19.3分，依此類推；43.50% ≤ R ≤ 44.26% 得15分；R > 44.26% 為不合格。
評選採最有利標，共負比佔 20% 是分數高下關鍵，壓低至 39.2% 以下才能得滿分，對投標方利潤是一大考驗。
- 從競標策略：共負比的報價是得分關鍵，需在「得分最大化」與「利潤合理化」之間取得平衡。
- 從計畫書撰寫：建築設計佔比最高，需投入最多資源，以高品質的規劃設計圖說爭取高分。
- 從簡報表現：簡報與答詢佔 10 分，團隊的專業表現與應對能力將直接影響評選結果。
12時程規劃
| 事項 | 日期 |
|---|---|
| 資格審查 | 115/7/16 |
| 綜合評選 | 另行通知 |
招商時程約 3.5 個月，從公告到截止收件，投標團隊需在有限時間內完成規劃、財務試算及出資計畫書。
- 從時程管理：準備期僅三個半月，需及早成立投標團隊，並嚴格控管各項工作（建築規劃、估價、財務）的進度。
- 從風險控管：應善用釋疑期，釐清所有招商文件中的模糊地帶，避免因誤解而導致投標失誤。
- 從送件作業：務必預留充足時間處理文件封裝與送件，避免因遲到而喪失投標資格。
13費用結構
管理服務費（總額 —）
管理服務費用分期支付表未於『申請須知』或『需求說明書』中提供，可能詳述於未附之『出資契約草案』。
與住都中心合作需支付管理服務費，但具體費率與支付時程未在申請須知中提供，是財務評估的未知數。
- 出資者需負擔並依出資契約約定，支付管理服務費用予住都中心。 §2.1.31
- 申請須知及需求說明書中均未載明管理服務費、營建管理費、行政作業費等費用之具體費率或計算方式。
- 相關費用細節，可能詳述於未公開之「出資契約草案」中。
- 從財務估算：由於費率不明，投標方需參考業界常規或過往公辦案經驗，保守預估此項費用，並納入共負比計算。
- 從釋疑策略：可在釋疑期間向主辦方詢問管理服務費的計算原則，以降低估算風險。
- 從契約談判：此費用將是得標後與住都中心簽訂出資契約時的談判要點之一。
14保證金時程
| 項目 | 金額 | 繳交時點 |
|---|---|---|
| 申請保證金 | 2,400 萬 | 應於提出申請案件前或同時繳納。 |
| 履約一期 | 2,400 萬 | 應於簽訂出資契約前5日內繳納。 |
| 履約二期 | 0.5 億 | 應於都市更新權利變換計畫核定發布實施之翌日起5日內繳納。 |
| 保固保證金 | — | 保固保證金相關資訊未於所附文件中提供。 |
本案保證金分三階段，總額高達 7,200 萬元，對投標廠商的初期資金週轉構成壓力。
- 從資金規劃：高額的保證金對投標方的現金流是一大考驗，需提前做好資金調度安排。
- 從財務成本：建議採用銀行連帶保證書方式繳納，以降低資金積壓成本，提升資金運用效率。
- 從風險控管：投標前應審慎評估，確保得標後能履行簽約義務，避免鉅額保證金遭沒收的風險。
15拆遷補償安置
PDF 未抽取到拆遷補償資訊
拆遷補償標準未定，需由出資者於計畫書中自行估算提列，並負責後續安置，為成本估算帶來不確定性。
- 招商文件並未預定具體的補償標準、金額或查估方式。
- 佔有他人土地之舊違章建築物、事業計畫範圍內營業損失等補償，均需由出資者提出處理方案。
- 從成本估算：出資者需自行委託估價師，參考市府標準與市場行情，提列合理的拆遷補償費用，此為共負比的關鍵成本之一。
- 從整合策略：提出優於法規的補償與安置方案，有助於降低地主抗性，加速整合進程。
- 從風險管理：中繼需求調查結果是重要參考，需規劃足夠的租金補貼或中繼住宅方案，以降低安置期間的爭議。
16相對前次招商調整考古
前次（114 年）流標原因：第一次招商於114年8月截止，因無申請人投標而流標。, 可能原因為原招商條件（如共同負擔比率、估價條件）對投資者吸引力不足。
| 項目 | 調整方向 | 原因 |
|---|---|---|
| 共同負擔比率 | 調整評分級距 | 提高投標廠商降低共負比的評分誘因，鼓勵提出對地主更有利的條件。 |
| 建築規劃 | 調整並納入原容獎勵 | 納入地上層及地下層原建築容積獎勵，並更新建築單元規劃，以更符合住戶需求並提升開發價值。 |
| 估價條件 | 更新 | 為配合113年11月都市更新條例第65條修正，調整估價條件以反映最新法規與市況。 |
本次為第二次招商，已針對前次流標原因調整共負比評分、納入原容獎勵與更新估價條件，以提高投標誘因。
- 本案前於 114 年進行第一次招商，因無人投標而流標。 §2.4.5
- 為使第二次招商成功，住都中心已於 114 年 10 月向住戶說明再招商之調整方向。 §2.4.5
- 本次調整重點一：調整共同負擔比率評分級距，提高降低共負比的評分誘因。
- 本次調整重點二：明確納入原建築容積獎勵，並更新建築規劃建議，提升開發價值。
- 本次調整重點三：配合都更條例第65條修正，更新估價條件以反映最新法規與市況。
- 從市場信號：主辦方已釋出善意調整條件，顯示其促成本案的決心，降低了政策變動風險。
- 從利潤空間：納入原容獎勵與更新估價條件，有助於提升開發總價值，彌補了壓低共負比可能帶來的利潤損失。
- 從競爭分析：條件放寬可能吸引更多競爭者，投標方需在前次基礎上，提出更具競爭力的方案。
17逐字稿全文檢索
本案無逐字稿資料。
18未整合戶整合策略
針對 10 戶未整合提出策略建議。
對於因不滿共負比而反對的 10 戶，整合策略應以「精算權益、強化溝通、提供客製化方案」為核心。
- 策略一（精算權益）：製作個人化權益試算表，向未同意戶清晰說明調整後條件下的實際分回價值，化解資訊落差。
- 策略二（強化溝通）：得標後應由高階主管帶隊，逐戶拜訪，傾聽訴求，建立信任關係，而非僅依賴書面通知。
- 策略三（客製方案）：針對有特殊需求的家戶（如多代同堂、經濟弱勢），研究提供合併戶、超選貸款等客製化配套。
- 策略四（風險準備）：擬定權利變換執行到最後的代拆程序，並向其說明時程與後果，作為最後的談判籌碼。
- 策略五（分化擊破）：找出未同意戶中的意見領袖或較可能軟化的對象，優先突破，避免形成牢固的反對聯盟。
19風險與機會評估
SWOT 結構：內部 S/W、外部 O/T。
- 整合度高，地主同意比例已達 88.33% (人數) 及 90.61% (面積)，大幅超越法定門檻。
- 基地位處中山區，鄰近捷運大直站，具備優異的交通及生活機能條件，市場接受度高。
- 容積獎勵項目多元，包含危險建築(30%)、原建築容積、防災細部計畫等，有利提升開發價值。
- 第二次招商調整過條件，包含納入原容獎勵與更新估價條件，顯示主辦方有促成案件的誠意。
- 因鄰地損鄰事件驅動，住戶更新意願強烈且具急迫性，有助於加速後續流程推動。
- 土地及建物所有權人多達120位，雖然同意比例高，但後續溝通協調與整合仍相當複雜。
- 第一次招商曾因無人投標而流標，顯示原條件可能吸引力不足，本次調整後仍需審慎評估。
- 申請及履約保證金合計達7,200萬元，對投標廠商的初期資金週轉構成較大壓力。
- 共同負擔比率評分競爭激烈，需壓至39.2%以下方能獲滿分(20分)，恐壓縮合理利潤。
- 未同意戶(14人/10戶)主要訴求為分回比例過低，此爭議點可能成為後續整合的阻力。
- 本中心 115 上半年唯一案
- 區位 + 整合度雙優
- 高氯離子容積獎勵(30%)是否適用，尚待出資者執行鑑定，是影響最大可建容積的關鍵變數。
- 「原建築容積」的具體數值未提供，其大小將直接影響可爭取的容積獎勵上限，需核算確認。
- 鄰地工安事件對本地質的確切影響，以及是否需要額外的地質改良或特殊施工工法與成本。
- 未同意戶的具體訴求與協商底線不明，其最終整合方案與所需付出的時間及金錢成本是未知數。
- 共同負擔比率上限為44.26%，但與滿分區間(39.2%)差距大，需評估最佳投標策略與獲利平衡點。
20圖資總覽
招商簡報、申請須知附件、訪商簡報的關鍵圖資。
（圖資需另行上傳到部署環境的 ./img/ 目錄，建議用相對路徑而非 base64。）
21宇豐不動產估價師聯合事務所
成立 2015 年・專業 · 誠信 · 公正 · 客觀
宇豐不動產估價師聯合事務所成立於民國 104 年 5 月，由胡毓忠所長與陳志豪副所長共同領導，迄今持續深耕不動產估價專業領域，現由四位合夥估價師共同執業，建立完整且穩定之專業服務體系。本所長期承辦公私部門各類須經審議程序之估價案件，服務範圍涵蓋公辦及民辦都市更新權利變換、容積代金、協議價購、公有不動產標租標售、法院爭訟與瑕疵不動產估價。相較一般估價服務，本所深耕都更審議流程、權利價值分配實務、居民溝通協調與制度研究，能將市場價格判讀、法令規範與審查需求整合為可被機關、權利人及專業審議檢驗之估價成果。
主持人與專案估價師
胡毓忠估價師具逾二十年不動產估價實務經驗，長期承辦政府部門各類須經審議程序之估價案件，涵蓋都市更新權利變換、非事業用及非公用不動產、容積代金、協議價購與礦權價值等評估。其現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，並任台北市不動產估價師公會副理事長，熟稔審議機制運作、估價合理性檢核與機關審查重點，能統籌專案策略並支援公聽會、審議會之專業說明。
- 宇豐不動產估價師聯合事務所 所長
- 臺北市都市更新權利變換審議小組委員
- 台北市不動產估價師公會副理事長
- 中國文化大學推廣教育部估價講師
- 財政部國有財產署教育訓練講師（107 年起）
- 都市更新權利變換估價及審議配合
- 非事業用、非公用不動產估價及審議
- 容積代金、協議價購、礦權價值評估
- 財務報導公允價值評估
- 政府部門審議案件估價合理性檢核
- 民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
- 現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核及機關審查重點
- 擔任台北市不動產估價師公會副理事長，參與估價制度與同業專業發展
- 長期承辦政府機關須經審議程序之估價案件，累積審議意見回應與專業說明經驗
陳志豪估價師現任宇豐不動產估價師聯合事務所副所長，臺北市執業逾十年，具地政與法律雙學位背景，專長於都市更新權利變換、權利價值分配爭議及瑕疵不動產估價。其主筆全聯會第九號公報、第三號及第五號估價作業通則，並參與台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本建立；近十年依該等規範執行之瑕疵鑑定案件法院採信率達 96%。於本類公辦都更案件中，能結合法理基礎、市場判讀與審議資料編製經驗，支援高爭議標的之專業說明。
- 國立政治大學地政學系碩士，碩士論文《瑕疵不動產價值減損之評估》
- 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系學士
- 國立臺北大學法律學系財經法律組學士（雙主修）
- 宇豐不動產估價師聯合事務所 副所長（109 年至今）
- 中華民國不動產估價師公會全國聯合會研究發展委員會副主委
- 社團法人台北市不動產估價師公會研究發展委員會副主委
- 社團法人台北市不動產估價師公會專案工作委員會副主委、理事、監事
- 中國文化大學推廣教育部不動產估價師學分班講師（108 年至今）
- 都市更新權利變換估價與權利價值分配爭議釐清
- 瑕疵不動產估價，包含海砂屋、結構傾斜、滲漏水及污名價值減損
- 法院爭訟案件不動產價值評估
- 基準地查估及地價人員教育訓練
- 不動產謄本 AI 辨識與估價作業數位轉型
- 主筆全聯會第九號公報及第三、第五號估價作業通則，並主筆台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本等 6 件公報通則
- 近十年依公報與通則執行之瑕疵鑑定案件，139 件判決中 133 件獲法院採信，採信率達 96%
- 連續 8 年於中國文化大學推廣教育部授課，累計逾 480 小時、培育 300+ 位學員
- 創立「估價白話文」YouTube／Podcast 頻道，累計觀看逾 17 萬次
- 與方睿科技合作開發不動產謄本 AI 辨識系統，已正式上線營運
服務範圍與專業資格
- 都市更新權利變換估價（公辦、民辦、自主更新、危老重建）
- 權利價值分配分析、更新前後不動產價值評估及審議資料編製
- 容積移轉合理市場價格評估、容積代金估價及協助檢核
- 土地合建分配比例分析、聯合開發估價及備標前期評估
- 非事業用及非公用不動產估價、公有不動產標租標售、國有不動產估價
- 市價徵收協議價購價格評估、地上物查估、公營住宅市場租金評估
- 法院爭訟、瑕疵不動產及特殊權利關係估價
- 不動產謄本 AI 辨識與估價資料建置作業支援
- 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員
- 所長胡毓忠民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
- 所長胡毓忠現任台北市不動產估價師公會副理事長
- 副所長陳志豪現任全聯會研究發展委員會副主委
- 副所長陳志豪現任台北市公會研究發展委員會副主委、專案工作委員會副主委、理事、監事
- 副所長陳志豪具不動產估價師、不動產經紀人、仲裁人及企業與無形資產評價分析師（CVA）國際認證
- 團隊受託撰寫瑕疵不動產估價範本，並參與研擬估價作業通則及公報
- 團隊擔任財政部國有財產署、文化大學推廣教育部及地方政府地價人員教育訓練講師
代表案件
公辦都更
| 位置 | 臺北市信義區雅祥段一小段 |
| 規模 | 35 筆土地 |
| 複雜度 | 信義區公辦都更案區位條件敏感，需配合公部門程序、評選與審議節點，並在高市場關注度下建立更新前後估價依據。 |
本所作為領銜估價團隊，負責整體估價作業整合、審議配合及跨單位協調。案件經驗可支援投標階段對公辦都更資格、費用與執行風險之判讀。
| 位置 | 新北市永和區保福段 |
| 規模 | 173 筆土地 |
| 複雜度 | 新北市規模最大、產權最複雜之公辦都更案，權利人眾多且權利價值協調難度高。 |
本所長期參與權利價值協調與分配作業，累積大型複雜產權整合之實戰經驗，能依審議程序與檢核重點建立估價邏輯，協助處理公辦都更案中高難度權利人爭議。
| 位置 | 臺北市中正區與萬華區交界 |
| 規模 | 8 筆土地 |
| 複雜度 | 南機場整宅屋齡高、結構老化，屬市府積極推動之公辦都更案件，居民溝通及更新前權利價值釐清要求高。 |
本所協助估價及高難度居民溝通，將更新前後價值、合法建物價值與權利分配邏輯轉化為可供審議及說明會使用之專業資料。
| 位置 | 臺南市北區東興段 |
| 規模 | 4 筆土地 |
| 複雜度 | 公辦都更案件需同時配合地方主管機關審議要求與區域市場判讀，並將權利價值分配成果轉化為可審查之權變資料。 |
本所以領銜估價角色辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫之估價作業，支援審議資料與專業說明。案件已核定，作為本所跨縣市公辦都更審議配合能力之代表實績。
已領銜核定民辦
| 位置 | 臺北市大安區大安段一小段 |
| 規模 | 22 筆土地 |
| 複雜度 | 位處臺北市核心區，市場價格敏感度高，權利變換價值評估需兼顧個別條件差異、區位價格判讀及審議合理性。 |
本所以領銜估價角色統籌更新前後價值評估、審議資料編製與意見回應，協助案件通過核定。該案反映本所在高價值都市區段辦理民辦都更權變估價之執行與審議配合能力。
| 位置 | 臺北市松山區美仁段二小段 |
| 規模 | 74 筆土地（原 54 筆） |
| 複雜度 | 土地筆數多且歷經範圍調整，權利變換估價需處理多筆土地條件差異、更新單元調整及審議過程中價格合理性說明。 |
本所以領銜估價角色辦理更新事業計畫及權利變換計畫相關價值評估，協助釐清多筆土地之權利價值分配基礎。展現本所處理多筆土地更新單元之估價整合能力。
| 位置 | 臺北市南港區玉成段二小段 |
| 規模 | 5 筆土地 |
| 複雜度 | 南港區重點都更區段，建商需求明確、權利人協調具高度時效要求。 |
本所領銜辦理更新前後價值評估與權利變換計畫，協助業主完成事業計畫送審並通過核定，建立本所在南港區之執行實績。
| 位置 | 新竹市東區東明段 |
| 規模 | 9 筆土地（原 8 筆） |
| 複雜度 | 新竹科技園區周邊都更案件，需兼顧科技廊帶之區位溢價與權利變換審議合理性。 |
本所領銜辦理估價作業，整合新竹市場行情與審議要求。案件已核定，作為本所跨北部都會區民辦都更領銜核定實績。
本案投標適合性
- 近十年都更權利變換估價案件累計 78 件，其中本所領銜 45 件、已核定 12 件，具備穩定案件量與審議通過實績。
- 公辦都更案經驗橫跨臺北、新北、新竹、桃園、臺南、高雄，能整合不同地方政府審議制度與在地市場行情判讀。
- 公部門合作涵蓋臺北市/新北市住都中心、都市更新研究發展基金會；私部門合作橫跨遠雄、國揚、富邦、璞元等知名開發業者。
- 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核與機關審查重點，能精準對應審查意見。
- 團隊具永和大陳社區、南機場整宅等高難度公辦都更溝通協調經驗，可處理權利人眾多、產權複雜及居民疑義密集之案件。
- 副所長陳志豪具地政與法律雙學位背景，能就土建持分不均、法定空地、瑕疵建物與權利價值爭議建立具法理基礎之估價說明。
- 本所熟悉海砂屋、結構傾斜、滲漏水等瑕疵不動產價值減損評估，並能將瑕疵專業轉化為都更權變估價與溝通資料。
- 團隊長期承辦政府機關需審議案件，具審議資料編製、公聽會及審議會專業說明、審查意見回應與核定後修正經驗。
- 結合不動產謄本 AI 辨識與估價資料建置能力，可提升大規模土地及建物清冊處理效率，降低手動資料錯誤風險。
📍 台北市信義區松山路 421 號 17 樓之 1 · ☎ 02-25232553 · ✉ ernezt.chen@gmail.com